[대선 톺아보기/(1)부동산] 이재명 "공공중심 311만가구" vs 윤석열 "민간중심 250만가구"

입력 2022-02-15 07:00:01 수정 2022-02-25 08:54:18
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주택공급 확대 한 목소리…부동산 세금 정책은 제각각
재개발·재건축 규제 완화 통해 공급 늘리고 집값 안정
양도·취득세 완화는 공통 입장, 보유세 놓고 엇갈려

20대 대통령선거에서 맞붙은 후보들은 집값 안정을 위해 주택 공급을 확대하겠다고 한 목소리를 냈지만 공급 규모와 공급 방식 등 세부적인 부분에서는 차이를 보였다.

특히, 두 후보 모두 부동산 세금 관련해서는 현 정부보다 규제를 완화하겠다고 약속했다. 양도세·취득세 등 거래세를 일정 수준 이하로 낮추겠다는 것이다. 하지만 보유세의 경우 이 후보는 강화, 윤 후보는 감세에 무게를 두고 있다.

◇이재명 311만가구·윤석열 250만가구…공공 vs 민간 중심

여야 대선 후보들의 부동산 공약 핵심은 공급 확대다. 최근 몇 년간 집값이 큰 폭으로 오른 상황에서 대규모 공급 정책으로 '내 집 마련'의 기회를 확대하고 집값도 안정 시킨다는 구상이다. 공급 방식은 이 후보가 공공 중심, 윤 후보가 민간 중심 개발을 제시했다.

이 후보는 주택공급 목표량을 311만가구로 잡았다. 당초 250만가구 공급을 약속했으나, 임기 만료 이후까지 고려한 장기 계획으로 61만가구를 늘렸다. 정부 공급계획인 206만가구보다 51.0%(105가구) 확대한 것이다. 이 중 100만가구를 '기본주택'으로 배정한다고 공약했다. 기본주택은 무주택자에 한해 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 역세권 등에서 30년 이상 거주할 수 있도록 하는 공공주택이다.

지역별로 보면 서울의 공급 계획은 107만가구, 경기·인천은 151만가구, 그 외 지역은 53만가구다. 신규 공공택지 공급은 김포공항 주변(김포공항 존치) 8만가구, 용산공원 일부 부지와 주변 반환 부지 10만가구, 태릉·홍릉·창동 등 국공유지 2만가구, 1호선 지하화 8만가구 등이다.

시세 절반 수준의 '반값 아파트'도 약속했다. 공공택지 공급가격 기준을 조성원가로 바꾸고, 분양원가 공개제도 도입과 분양가 상한제를 적용하면 충분히 가능하다는 설명이다.

윤 후보는 임기 내 250만가구를 공급할 계획이다. 전체 공급량의 80%인 200만가구는 민간주도, 50만가구는 공공주도로 공급한다. 서울 신규주택 40만가구를 포함해 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 수도권에만 130만가구를 공급한다는 구상이다.

공공주도로 공급되는 50만가구는 '원가주택(30만가구)', '역세권 첫집(20만가구)'으로 구성된다. 원가주택은 시세보다 낮은 건설 원가로 분양하는 것으로, 건설 원가의 20%만 있으면 먼저 주택을 분양받을 수 있다. 역세권 첫집은 민간 재건축 단지의 용적률을 300%에서 500%로 높이고, 이로 인해 새로 생기는 주택의 절반을 공공기부채납을 받는 방식이다.

두 후보 모두 공급 확대를 방안으로 재건축‧재개발 규제 완화를 제시했다. 다만 이 후보는 공공정비사업, 윤 후보는 민간정비사업 활성화를 구상하고 있다. 이 후보는 공공재개발에 대해 추가 인센티브를 도입하고 개발 이익이 과도한 지역에 대해서는 공공환수를 강화할 계획이다. 윤 후보는 재건축초과이익 환수제 대폭 완화, 과도한 기부채납 방지 등으로 규제를 완화할 방침이다.

안철수 국민의당 대선 후보의 공급 계획은 250만가구로 윤 후보와 동일하다. 이 가운데 100만가구는 토지임대부 방식의 '안심주택'으로 건설한다. 100만가구의 절반인 50만가구는 '토지임대부 청년안심주택' 형태로 먼저 공급할 예정이다.

심상정 정의당 대선 후보는 공공주택으로만 200만가구를 공급할 목표다. 장기공공임대 100만가구, 토지임대부·환매조건부 등 공공자가주택 100만가구다. 주택 확보 방안으로는 다주택자의 주택 매입 등도 포함된다.

◇양도·취득세 완화…보유세 개편 방식은 달라

여야 대선 후보들은 부동산 세금과 관련해 기본적으로 양도세·취득세 등 거래세를 일정 수준 이하로 낮추겠다는 입장이다. 하지만 보유세와 관련해서는 이 후보는 강화를, 윤 후보는 감세라는 카드를 꺼냈다.

이 후보는 종부세 등 보유세는 강화하되 1주택 장기 보유자, 일시적 2주택자 등 예외적인 경우에 대한 보유세는 감면할 방침이다. 거래세는 부담을 줄인다는 전제 아래 양도세의 경우 4개월 내 팔 경우 중과 100% 면제, 이후 3개월 50% 면제, 그 이후 3개월은 25% 면제, 1년 이후 양도세 중과 시행 재개 등으로 적용한다는 계획이다.

윤 후보는 대대적인 부동산 감세의 세제 개편을 약속했다. 종부세를 전면 재검토하며 종부세와 재산세 통합해 세금 부담을 줄일 것을 공약으로 내걸었다. 종부세와 재산세를 다른 세목으로 부과하는 것은 이중과세의 소지가 있다는 것이다. 사실상 종부세 폐지 방안으로 보기도 한다. 양도세에 대해서도 다주택자에 대한 중과세 적용을 2년 동안 배제한다고 공약했다. 1주택자에 대한 양도세·재산세 부담을 완화하고, 다주택자 양도세를 한시적으로 50% 수준 감면할 계획이다.

관심이 모아지는 공약 중 하나는 이 후보의 '토지이익배당금제(국토보유세)' 도입 여부다. 토지이익배당금제는 모든 토지 소유주에게 일정 금액의 세금을 부과하면서 부동산 투자에 대한 불로소득을 환수하기 위한 것이다. 제도가 도입되면 현재 0.17%의 부동산 보유 실효세율이 1%로 올라간다.

이 후보가 '국민 뜻에 반하지 않는다면'이라는 전제 조건을 단 만큼 추진 여부는 좀 더 지켜봐야 한다. 모든 개인과 법인이 소유한 주택·토지에 부과하기 때문에 일종의 '징벌적 세금'으로 여론의 저항도 있기 때문이다.

안 후보는 미국처럼 재산세는 높이고, 거래세는 낮추는 방향을 제시한 상태다. 양도세를 점진적으로 낮추거나 한시적으로 아주 낮춰 다주택자의 매물이 시장에 나와야 한다는 입장이다.

심 후보는 토지에서 발생하는 개발이익 등을 공공이 환수하는 방안을 내놓았다. 집 3채 이상 소유를 제한하는 '주택소유상한제'를 도입하고 토지초과이득세를 거둘 방침이다.

[CEO스코어데일리 / 성희헌 기자 / hhsung@ceoscore.co.kr]

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