탄력 받는 `미니 재건축`…건설사, 각축전 예고

법안 통과로 제도적 근거 마련…서울 2070곳 사업 속도
대형사, 입지 좋은 곳과 수익성 높은 단지 중심 공략 가능성
중소건설사, 공공 주도 사업의 도급 지위 놓고 격돌할 전망

이달 시공사 선정을 앞둔 도곡동 개포럭키아파트 소규모 재건축 사업. <사진=네이버 부동산>

'미니 재건축' 추진 관련 법안의 국회 통과로 소규모 재건축 사업이 탄력을 받으면서 건설사들의 수주 경쟁도 심화될 것으로 예상된다. 업계에서는 대형사는 입지 좋은 곳과 수익성 높은 단지를 중심으로, 중소건설사는 공공이 주도하는 사업에 도급방식으로 참여하는 미니 재건축의 수혜를 누릴 것으로 전망하고 있다.

7일 업계에 따르면 2·4 공급대책 주요 내용 중 하나인 공공 미니 재건축 사업의 법적 근거를 담은 법률이 최근 국회를 통과하면서 서울시내 2070곳에 대한 소규모 정비사업이 본격화될 전망이다.

천준호 더불어민주당 의원이 대표발의한 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'(빈집정비법) 개정안은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 소규모 재건축 사업을 이끌면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여준다. 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대로 환수하는 방식으로 추진된다. 건축 가능한 층수는 2종 일반주거지역 기준 기존 7층 이하에서 15층 이하로 완화된다.

소규모 재건축 사업은 대지면적 1만㎡ 미만, 기존주택 가구 수가 200가구 미만 노후 연립주택이나 소형 아파트 등 공동주택 단지에서 이뤄진다. 서울 25개구 중에서는 서초구에 가장 많은 178곳(4252가구)의 노후 단지가 있다. 이어 용산구(146곳·4946가구), 동대문구(135곳·2254가구), 서대문구(131곳·4019가구), 송파구(129곳·2245가구) 등이다.

그동안 소규모 재건축사업은 민간에만 허용했으나, 공공도 주도할 수 있도록 규정이 달라졌다. 다만 공공 주도는 사업성이 떨어지거나 주민 갈등이 심한 지역을 중심으로 사업이 진행될 전망이다. 대형사보다 상대적으로 브랜드 경쟁력이 떨어지는 중소건설사들은 공공 주도 사업의 도급 지위를 놓고 격돌할 가능성이 크다.

대형사는 기존처럼 입지가 뛰어난 곳이나 수익성이 높은 단지를 중심으로 수주전에 나설 것으로 보인다. 실제 대형사들도 최근 소규모 재건축이나 가로주택정비사업에 공을 들이고 있다.

포스코건설은 지난달 서울 강남구 도곡동 개포럭키아파트 소규모 재건축 시공권 입찰에 참여했다. 중견건설사 동우개발과 2파전을 벌인다. 개포럭키아파트는 서울 강남구 도곡동 462번지 일원 6198㎡에 지하 4층~지상 28층, 아파트 186가구와 부대복리시설 등을 조성하는 것이다.

소규모 단지지만 입지가 좋고 사업성이 뛰어나 현장설명회에는 현대엔지니어링·DL이앤씨·HDC현대산업개발·한화건설 등 대형사를 포함한 10곳이 참석하기도 했다. 사업을 수주할 경우 재건축에 속도를 내고 있는 개포우성5차(180가구) 입찰에 유리한 고지를 점할 수 있다는 점 때문에 많은 건설사가 몰렸다. 1986년 준공된 개포우성5차아파트는 180가구 규모로 지어졌다. 최근 조합 설립을 위한 동의율을 확보한 상태다.

DL건설은 지난달 서울 성북구 석관 1-3구역 가로주택정비사업의 시공사로 선정됐다. 이 사업은 성북구 석관동 일대 구역면적 8486㎡를 대상으로 지하 2층~지상 7층 아파트 210가구 등을 짓는 사업이다.

DL건설은 석관동에서도 브랜드 타운화를 목표로 잇단 수주를 노리고 있다. 석관동은 노후 주거지 밀집 지역에서 가로주택정비사업이 추진 중이다. 석관1-7구역의 경우 지난달 주민 동의율을 확보하며 조합설립 요건을 갖췄다.

업계 관계자는 "소규모 재건축 사업의 법적 근거가 마련되면서 서울시에만 6만여 가구의 정비사업이 탄력을 받을 것으로 보인다"며 "수도권 정비사업이 얼마 남지 않은 데다 대형 사업지의 경우 수주가 힘들기 때문에 건설사마다 소규모 재건축에도 관심을 보이고 있다"고 말했다.

[CEO스코어데일리 / 성희헌 기자 / hhsung@ceoscore.co.kr]

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