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수도권·대전·청주 등 규제지역 추가…법인부동산 겨냥 종부세 대폭 인상

정부가 투기수요를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 원칙 아래 21번째 부동산대책을 발표했다. 비규제지역으로 몰리는 투기수요를 차단하기 위해 규제지역이 크게 늘었으며 갭투자 차단을 위한 대출규제 강화 방안도 포함됐다. 그간 세금 회피 수단으로 지적됐던 법인부동산에 대한 세제도 손질했다.

17일 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관은 정부서울청사에서 관계장관회의를 주재하고 갭투자 및 법인을 통한 부동산 투기 우회로 차단 등의 방안을 담은 부동산대책을 발표했다.

◆투기수요 유입 및 갭투자 방지 위한 조세체계 강화

국토교통부는 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주 등에 대해 조정대상지역과 투기과열지구로 추가했다. 신규로 지정된 지역들을 포함하면 투기과열지구는 총 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어난다.

강화, 옹진을 제외한 인천 전 지역과 대전, 청주(오창·오송읍) 등이 조정대상지역에 포함됐으며 경기 성남 수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 이왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2), 인천 연수, 남동, 서구, 대전 동·중·서·유성 등 지역이 투기과열지구로 묶이게 됐다. 이번에 추가된 지역은 오는 19일을 기점으로 효력이 발생한다.

주요 개발호재가 복합적으로 작용하며 매수심리를 자극한다는 점도 겨냥했다. 국토부는 잠실 마이스(MICE) 개발사업, 영동대로 복합개발사업 부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정할 방침이다.

이에 따라 허가대상 면적을 초과하는 토지를 취득·계약하려면 관할 구청장 허가를 받아야 한다. 허가를 받은 경우 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능하도록 했다.

투기수요에 대한 조사체계를 강화하기 위해 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사를 시행하고 자금조달계획서 제출대상 및 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상도 확대한다.

현재는 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구·조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 거래로 제한돼 있으나 앞으로는 거래가액에 무관하게 제출하도록 했다. 또한 투기과열지구 9억 원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출 역시 거래가액에 무관하게 첨부, 제출하도록 개선했다.

불법증여 및 대출규정 위반 등 의심거래에 대해서는 집중 관리대상으로 선정하고 실거래 신고 즉시 조사에 착수한다는 방침이다. 이 같은 규제는 오는 9월 '부동산거래신고법 시행령' 등 개정 이후 즉시 시행된다.

주택담보대출 및 전세자금대출 규제도 강화한다. 정부는 비규제지역 내 주택 구입을 위해 주담대를 받는 경우 주택가격에 관계없이 6개월 이내 전입 의무를 부과하고 다주택자에 대해서 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 추가했다. 보금자리론을 이용하면 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 의무를 유지해야 하며 위반 시 대출금은 즉시 회수된다.

갭투자 방지를 위해서 전세자금대출보증 이용도 제한을 둘 예정이다. 앞으로는 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 매매할 경우 전세대출 보증제한 대상에 추가된다. 전세대출을 받은 후 이들 지역 내 3억 원 초과 아파트를 구입하면 전세대출은 즉시 회수된다.

HUG(주택도시보증공사)의 전세대출 보증한도는 축소될 예정이다. 현행 전세대출 보증한도는 기관별 차이가 있어 1주택자의 갭투자 용도로 활용될 수 있다는 점을 지적했다. 정부는 HUG의 1주택자 대상 전세대출보증한도를 2억 원으로 인하하고 내규 개정 시행일 이후 신규 신청분부터 적용하기로 했다.

◆정비사업 투명성 및 공정성 강화…재건축 초과이익 환수제 본격 시행 예고

정비사업 규제도 정비한다. 정부는 1차 안전진단 기관 선정·관리 주체를 시도로 변경하고 2차 안전진단 의뢰도 시도가 담당하도록 해 구조적 독립성을 강화하겠다는 계획이다. 또한 안전진단 보고서를 허위·부실작성할 경우 과태료 2000만 원을 부과, 안전진단 입찰 1년 제한 기준을 추가했다.

현행 재건축사업에서 거주 여부와 상관없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여됐으나 앞으로 수도권 투기과열지구 내 정비사업에 대해서는 2년 이상 거주한 경우에 한해 조합원 분양신청이 가능하도록 개선한다.

지난해 12월부터 추진된 재건축 초과이익환수제는 본격 징수가 시작될 예정이다. 정부는 한남연립(17억 원), 두산연립(4억 원) 등을 시작으로 하반기부터 본격적으로 징수에 들어간다.

시뮬레이션 결과 강남 5개 단지는 평균 4억4000만~5억2000만 원(최고 6억3000만~7억1000만 원), 강북 1개 단지는 1000만~1300만 원, 수도권(경기) 2개 단지는 60만~4400만 원 등이 책정될 것으로 예상된다.

부담금 산정기준은 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용할 예정이다. 재건축 부담금 귀속비율은 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정한다.

◆'투기 사각지대' 법인부동산 겨냥 대출규제 강화 및 세제 손질

정부는 주택 매매 및 임대사업자에 대해 주택담보대출을 금지하기로 했다. 그간 규제지역 및 비규제지역을 구분해 관리했으나 이번 대책 이후 전 지역으로 확대된다.

종부세율도 대폭 인상한다. 기존 개인·법인 구분 없이 납세대상자별 주택공시가격을 합산해 종부세를 부과했으나 정부는 개인이 법인을 활용해 종부세 합산과세를 회피하는 사례가 발생했다고 지적했다. 이에 따라 법인이 보유한 주택에 대해 개인에 대한 일반세율 대비 높은 세율을 적용할 방침이다.

또한 법인이 보유한 주택에 대한 종부세 과세표준 산정시 공제(6억 원, 1세대 1주택 9억 원)도 폐지한다. 과세표준 공제는 개인과 법인이 별도로 적용받았으나 복수의 법인을 활용해 6억 원 이하 주택을 여러 채 투자하고 과세표준 공제를 통해 종부세를 회피하는 사례가 논란이 됐기 때문이다.

이어 법인이 조정대상지역에 새로 임대 등록을 하는 주택에 대해서는 종부세 합산 과세를 적용할 방침이다. 이는 대책 발표 다음 날인 18일부터 바로 적용된다. 법인이 보유한 주택을 양도할 경우에는 추가세율을 20%로 인상하고 법인이 새로 임대등록하는 주택에 대해서도 추가세율을 적용한다.

정부는 또 법인거래 조사도 강화하겠다고 밝혔다. 그간 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식을 사용, 자금조달계획서 의무제출지역도 동일한 기준을 적용했으나 앞으로는 '법인용 신고서식'을 작성하도록 하고 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화하도록 추진 중이다.

국토부는 종부세·양도세 강화, 임대등록 혜택 축소, 불법전매 청약 제한 강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정 완료할 계획이라고 설명했다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]