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국토부 22일 선도지구 선정기준 발표…신도시별 5~10% 선정
분당·일산은 3~4개 단지, 중동·평촌·산본은 1~2개 단지 예상
동의율 70~80% 넘긴 단지들 많아…중동은 공공기여비율 완화

오는 22일 국토교통부가 1기 신도시(분당‧일산‧중동‧평촌‧산본) 통합재건축 선도지구 선정기준을 발표하기로 한 가운데, 선도지구로 선정되기 위한 단지들 간 경쟁도 치열해지고 있다.

최근 공사비가 오르면서 재건축 사업장들이 건설사를 찾기 어려운 상황이지만 통합재건축 선도지구로 선정되면 용적률 완화와 안전진단 면제 등 특별법 혜택을 받아 빠르게 재건축을 추진할 수 있다.

20일 정비업계에 따르면 정부는 주민 동의율과 노후도, 통합정비 규모, 주변지역 확산 가능성 등을 기준으로 선도지구를 선정하겠다는 계획이다. 이에 따라 각 단지들은 주민동의율을 끌어올리는 데 힘을 쓰고 있다.

국토부는 선도지구를 선정해 2025년 정비사업 절차를 수립하고 2027년 착공해 2030년 첫 입주를 목표로 1기 신도시 통합재건축을 지원하겠다는 방침이다.

국토부는 1기 신도시 별로 총주택 수의 5~10%를 선도지구로 지정할 예정이다. 이에 따라 가구 수가 가장 많은 분당과 일산은 3~4개의 단지가, 중동· 평촌·산본은 1~2개 단지가 선도지구로 선정될 것으로 전망된다.

선도지구 선정계획에 대한 윤곽이 나오면서 신도시별 재건축 추진 단지들의 경쟁도 치열해 지고 있다. 

성남시 분당은 1기 신도시 중에서도 가장 경쟁이 치열하다. 특히 분당의 평균 용적률은 184%로 일산(169%)보다는 높지만 중동(226%), 평촌(204%), 산본(205%)보다 낮아 일반분양을 통한 수익성을 높일 수 있고 서울과 가까워 향후 집값 상승 기대감이 높다.

분당 내에서도 일찍이 선도지구 선정 경쟁에 뛰어든 단지들은 이미 주민동의율 70~80%를 넘어선 상태다.

주요 단지로는 서현동 시범단지(삼성‧우성‧한양‧현대)과 정자동 정자일로(임광‧서광‧한라‧화인‧계룡), 정자동 한솔마을 1‧2‧3단지, 수내동 양지마을(한양1‧2단지, 금호1·3단지, 청구2단지), 수내동 파크타운(대림·롯데·삼익·서안) 등이다.

이 중 시범단지는 4개 단지, 약7000가구 규모의 통합재건축추진위원회를 구성했지만 최근 2개 단지씩 나뉘었다. 정자일로는 역세권에 위치해 있으며 주민동의율이 80% 이상으로 높다. 다만 2860가구로 규모가 다른 단지에 비해 작은 편이다.

후발주자인 양지마을은 지난달 두번째 주민설명회를 개최했다. 다른 단지에 비해 늦게 주민동의서를 받았지만 이미 동의율 80%를 넘어선 상태다.

분당 내 한 재건축추진위원회 관계자는 “분당은 30년이 넘은 단지들이 많아 주민들도 재건축에 대한 갈증이 심하다”며 “통합재건축 선도지구 선정을 놓치면 또 언제 재건축을 추진할 수 있을지 불확실한 만큼 선도지구 선정을 위한 주민들의 단합도 강한 편인 것 같다”고 말했다.

고양시 일산은 1기 신도시 중에서도 용적률(평균 169%)이 가장 낮아 재건축 사업성이 높게 평가받고 있는 곳이다. 주요단지로는 강촌1‧2단지 및 백마1‧2단지와 후곡마을 3·4·10·15단지, 오마학군단지(문촌1‧2단지 및 후곡7‧8단지) 등이 있다.

이 중 강촌1‧2단지 및 백마1‧2단지는 2906가구 규모에 주민동의율까지 80%를 넘어서는 등 일산에서 가장 재건축 사업 추진에 빠르게 대응하고 있는 곳으로 꼽힌다.

용적률이 가장 높은 부천시 중동은 은하마을(주공1‧2단지 및 대우동부‧효성쌍용)과 금강마을, 한라마을 등이 선도지구 선정을 위한 경쟁에 본격적으로 뛰어들었다.

금강마을의 경우, 중동에서 가장 먼저 재건축 준비를 진행한 단지로 지난해 4월 발대식을 진행했다. 은하마을은 올해 발대식을 진행하고 지난 12일 설명회를 개최했다. 중동에서 가장 처음 설명회를 개최한 단지이기도 하다.

부천시는 중동의 평균 용적률이 다른 1기 신도시에 비해 높은 점을 감안해 공공기여비율 구간을 완화하는 안을 공개했다.

1기 신도시는 기준용적률에 따라 공공기여 비율을 1구간(10~40%), 2구간(40~70%)으로 차등화한다. 즉 현재 용적률 200%인 아파트가 용적률 300%가 되면 10~40%를 공공기여해야 하는 셈이다. 

중동의 한 재건축추진위원회 관계자는 “중동은 용적률이 높은 편이라 사업성이 떨어질 수 있지만, 지난 13일 부천시가 정비기본계획 설명회를 통해 용적률이 높아 떨어질 수 있는 사업성을 뒷받침해줄 수 있는 안을 밝혔다”며 “분당, 일산 등은 용적률 320%를 넘으면 1구간으로 잡았는데 중동은 평균 용적률 345%, 초과 용적률 최대 450%로 상향했다”고 설명했다.

이 외에도 안양시 평촌은 목련6‧7단지, 꿈마을 민백블럭, 공작성일‧럭키 등이 주민설명회를 여는 등 통합재건축 선도지구 선정을 위해 적극적으로 움직이고 있으며 군포시 산본은 산본6구역(을지‧세종), 궁내마을(솔거단지‧백두마을‧롯데묘향) 등이 준비 중이다.

[CEO스코어데일리 / 박수연 기자 / dduni@ceoscore.co.kr]