재건축 본궤도 오른 은마아파트, 갈 길은 첩첩산중

추정 분양가 역대 최고지만 조합원 분담금도 많아
상가 vs 아파트 소유주들 이해관계 합의도 걸림돌
수도권광역급행철도(GTX)-C 노선도 돌발 변수

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. <사진=연합뉴스>

서울시는 최근 은마아파트 일대 24만3552㎡을 정비구역으로 지정하고 지구단위계획 지형도면 등을 확정·고시했다. ‘재건축 규제’의 상징인 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 사업이 본궤도를 찾아가고 있는 것이다. 하지만 은마아파트 재건축 사업이 원활하게 진행되기 위해서는 해결해야할 과제들도 산적해 있다.

◇ 분양가 역대 최고지만 조합원 분담금도 많아

서울시 고시에는 추정 분양가·공사비·조합원 분담금 등이 포함됐다. 은마아파트 일반분양가는 3.3㎡당 7700만원으로 추산됐다. 전용면적 84㎡의 분양가는 약 26억원, 59㎡는 약 19억원 수준이다. 역대 최고가가 예상된다.

분양가가 높음에도 조합원들의 분담금도 많다. 조합원들은 넓은 평수로 배정받는다면 최소 1억1800만원부터 최대 7억7600만원까지 추가 분담금을 내야 한다. 은마아파트 재건축추진위원회(이하 추진위)는 추가 분담금을 줄이기 위해 일반분양 물량을 늘리겠다는 입장이다. 강남구는 분양가상한제 적용을 받아 분양가를 더 높이는데는 한계가 있기 때문이다.

재건축조합추진위원회는 조합 설립 후 서울도시기본계획의 실행에 맞춰 용적률 상향·가구 수 확충·사업비·비례율 등을 재검토 할 예정이다. 추진위 관계자는 “이전에 49층 건축안이 무산된 바 있어 앞으로의 귀추를 지켜봐야 할 것으로 보인다”고 말했다.

재건축초과이익환수(이하 재초환)도 걸림돌이다. 재초환은 재건축사업 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 때 이익 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 15일 국회 국토교통위원회는 재초환에 대한 법률 개정안을 상정해 법안심사소위원회로 넘기면서 입법 절차가 본격화 됐다.

재초환으로 서울 주요 재건축 단지들은 가구당 수억원의 부담금을 통보 받고 있다. 은마아파트 역시 재초환 부담금을 내야 할 수 있다. 추가 분담금에 초과이익 환수까지겹치면 버티지 못하는 조합원들이 이탈하면서 사업 진행이 더뎌질 수 있다.

◇ 상가 아파트 소유주…소송 잦아

조합 설립에도 걸림돌이 많다. 지난해 3월 추진위 구성원이 변경되며 아파트 소유주들 간의 마찰은 대부분 잦아들었다. 하지만 상가 소유주들은 은마상가의 사업성이 좋아 재건축을 결사반대하고 있다.

은마아파트처럼 아파트와 상가가 함께 정비구역으로 지정되면 구역당 하나의 조합만 설립할 수 있다. 전체 조합원의 75%이상, 각 동 마다 50%이상이 동의해야 재건축 조합 설립 인가를 받을 수 있다. 은마아파트의 경우 전체 조합원 80%가 이에 동의 했으나, 상가 동의 동의율은 14%에 머물고 있다.

게다가 상가의 연면적이 약 6600㎡, 소유주만 약 400명에 달하는 규모라 상가 소유주들간의 이해관계가 쉽게 좁혀질지도 의문이다.

특히 재건축부담금 산정 대상에는 상가시세가 반영되지 않아 상가 조합원의 부담금이 주택 조합원보다 많으면 소송까지 이르는 경우도 심심찮게 볼 수 있다. 강동구 둔촌주공·개포주공 1단지를 비롯한 많은 재건축 단지들도 상가와의 분쟁을 거쳤다.

◇수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 변수로 남아

은마아파트 주민들은 GTX-C가 아파트 단지 지하를 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다며 반발하며 시위를 하고 있다. 주민들은 터널이 은마아파트 지하를 관통한다면 용적률 상향은 물론 용적률 보전도 어려울 수 있다는 의견이다.

이수곤 전 서울시립대 토목공학과 교수는 “35층 아파트의 경우 통상 지하 30m까지 주차장을 만들게 되는데 아파트를 먼저 짓고 터널을 지으면 괜찮지만 문제는 터널을 먼저 짓기 때문에 재건축 과정에 어려움이 발생할 수 있다”라고 말했다.

이에 지난 7월 시공사 현대건설이 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 그러나 11월 원희룡 국토교통부장관이 “국책사업에 대해 막연한 불안을 확산시키고 선동하는 것을 국가기관으로 용납하거나 굴복할 수 없다”며 “재건축 단지 밑을 지나가지 못한다는 요구에 의해 국가사업이 변경되는 선례를 남길 수 없다”고 강력 주장한 바 있다. GTX 노선도 재건축 사업 진행에 변수로 작용할 가능성이 높을 것으로 보인다.

[CEO스코어데일리 / 나혜린 기자 / redgv237@ceoscore.co.kr]