LH “정체되는 공공정비, 공공 직접시행으로 바꿔야”

시간 입력 2022-12-09 17:08:17 시간 수정 2022-12-09 17:08:17
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민간 조합 중심의 재개발·재건축 등 정비사업, 사업성에 난항
공공 참여로 해소하는 공공정비, 이해관계 조정 때문에 늦어져
LH 주도, 관리처분→현물납입·수용 ‘도시정비법’ 개정안 강조

서울 양천구 목동 일대 아파트의 모습. <사진=연합뉴스>

한국토지주택공사(LH, 사장 이한준)가 정체되는 ‘공공정비사업’을 ‘공공 직접시행 정비사업’으로 바꿔 개선해야한다는 연구결과를 내놨다.

LH 토지주택연구원은 9일 ‘공공 직접시행 정비사업 시행방안 및 제도마련 연구’ 보고서를 발간해 이 같이 주장했다.

국토부에 따르면 공공정비사업이란 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발 사업에 LH, SH(서울주택도시공사) 같은 공공이 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진하는 사업을 일컫는다.

기존의 정비사업은 민간이 주도하는 민간정비사업으로 토지주가 조합을 결성해 재개발 또는 재건축 등 정비사업 전반을 스스로 추진하는 방식으로 이뤄진다. 하지만 분양부터 사업상 손실까지 사업 추진 전반에 대한 책임을 토지주가 부담한다는 특징을 갖고 있다.

이와 달리 공공이 주도하는 공공정비사업은 토지주가 소유권을 유지하되, 공공기관이 총괄 관리자로 사업을 지원하는 방식으로 이뤄진다. 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 사업이 장기 정체돼도 공공이 참여해 규제 완화, 공적 지원을 해 주택공급을 촉진시킨다는 목적이다.

하지만 연구원에 따르면 이러한 공공정비사업 또한 제도상 제약과 한계를 갖고 있다. 현행 정비사업 및 조합 관리처분 방식 규정상 이해관계 조정 때문에 실제로는 장기화되고, 개발이익에 대한 사유화 등의 문제들이 얽혀있어 결과적으로 신속한 사업 추진과 주택공급 확대가 어렵다는 이유 때문이다.

이에 정부는 지난 2020년 5월과 8월 ‘수도권 주택공급 기반강화·확대 방안’을 설정해 사업성 부족, 조합 내 갈등 등으로 정비사업이 정체 또는 중단된 구역에 공기업이 단독 또는 공동 시행자로 참여해 사업을 추진하는 ‘공공재개발사업’을 도입하고 각각 3년간 2만 가구, 5년간 5만 가구 등을 공급하기로 계획했다.

연구원의 이번 공공 직접시행 정비사업 방안 또한 이것의 일환 중 하나다. 정부는 지난해 2월 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 설정하면서 LH가 재개발·재건축을 직접 시행하는 ‘공공 직접시행 정비사업’의 시행방안을 정립하고, 이를 위한 도시정비법 개정 법제화를 목표로 세웠다.

이를 위해 연구원은 일본의 ‘제2종 시가지재개발사업’을 해결 방안의 사례로 봤다. 일본은 시가지재개발사업을 권리변환방식의 제1종, 관리처분방식의 제2종으로 나눈다.

이 제2종은 지방정부 등 사업자가 사업구역 내 모든 토지 및 물건의 소유권을 협의매수 또는 수용으로 취득하고, 신설한 건축물을 일반분양하는 방식으로 이뤄진다. 2종에만 도시계획사업 규정과 토지수용이 적용될 수 있으며, 지방정부 또는 토지주택공사, 도시재생기구 등 공공주체를 사업시행자로 한정한다.

이는 공공주체가 신속히 사업을 시행할 수 있도록 토지 강제수용을 가능케 하고, 토지주 등 소유자에게 새 건축물에 대한 분양 또는 임대 등으로 관리처분 권리를 줘, 이들의 재산권을 보호한다는 방식으로 이뤄진다. 권리변환이 강제되는 제1종과는 다르다는 차이점이 있다.

연구원은 이를 참고로 LH 등이 관리처분계획이 아닌 현물납입 또는 수용방식으로 정비구역 내 모든 토지소유권을 갖고 주도적으로 사업·분양 계획을 수립하고 통합심의로 신속히 사업을 추진하는 공공 직접시행 정비사업의 필요성을 강조했다.

특히 가장 빈번한 조합 내 갈등, 사업성 부족으로 인한 정비사업 정체·중단뿐만 아니라, 천재지변·재난으로 긴급히 정비사업을 시행해야하는 구역에 긴급히 정비사업을 시행할 수 있단 장점도 있다고 연구원은 설명했다.

이와 관련 현행 도시정비법 제24조는 사업시행자를 주거환경개선사업, 재개발·재건축 사업으로 나누고, 원칙적으로 재개발·재건축 시행자를 조합에 한정하고 있다. 공공이 하는 사업 시행은 시장·군수 등 지자체나 토지주택공사가 담당하나, 민간 조합과 공공 모두 관리처분계획 방식으로 사업이 시행된다.

연구원은 이러한 제반을 고려해 현 공공정비사업 규정을 명시한 도시정비법에 LH의 사업 참여와 시행 규제를 완화하는 도시정비법 개정안이 국회에서 통과돼야한다고 강조했다.

[CEO스코어데일리 / 현지용 기자 / hjy@ceoscore.co.kr]

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