국토부, 집값 하락세 속 ‘다운계약 자진신고’에 “원칙 변화없어”

시간 입력 2022-11-04 17:00:36 시간 수정 2022-11-04 17:00:36
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적발 어려운 다운계약, “매수자가 자진신고” 온라인서 화제
호황일 땐 이익, 불황에 매도자 손해…매도자·중개사 ‘날벼락’
“방침 변동없다. 이상동향 주목”…“거품 클수록 부작용 커”

국토교통부 세종청사 입구. <사진=연합뉴스>

부동산 시장 불황과 집값 하락이 이어지는 가운데, 국토교통부가 부동산 다운(Down)계약에 대해 “시장 상황이 달라졌어도 위법에 대한 원칙상 변함은 없다”는 입장을 밝혔다.

지난 2일 네이버의 한 부동산 온라인 카페에는 ‘분양권 다운거래를 자진신고 했다’는 사연의 글이 온라인에서 화제로 떠올랐다. 한 아파트 분양권을 수억원에 다운계약으로 매수했는데, 부동산 시장 불황으로 집값이 하락하자 이를 국세청에 신고했단 이야기다.

다운계약이란 부동산 매수자와 매도자가 합의해 실제 거래는 시세가 대로 매매하되, 계약서에는 그보다 낮은 허위가격에 부동산을 사고파는 행위를 일컫는다. 이렇게 하면 낮아진 계약서상 매매금액 만큼 양도소득세 납부를 줄일 수 있고, 매수자도 취득세 납부를 줄일 수 있다.

다운계약은 부동산거래신고법 등에 따라 탈세 및 부동산 시장 교란에 해당한다. 하지만 감독 기관인 국토교통부 등 정부의 직접적인 전수조사나 적발 또는 자진신고가 아닌 한, 거래당사자간 다운계약의 비밀을 지킨다면 적발이 어렵다.

특히 부동산 시세가 오르고 미래 시세 상승이 전망되는 호황일 경우, 다운계약은 매수자·매도자·중개사 모두에게 이익이 된다. 이러다보니 자산가치 상승 전망이 큰 물건의 경우 매수자가 다운계약 과정에서 시세보다 웃돈을 얹는 경우도 발생한다.

그런데 최근 부동산 시장이 글로벌 에너지 위기, 인플레이션으로 거품이 빠지면서 다운계약을 한 매수자 입장에서는 손해가 되는 상황으로 변했다. 한국부동산원에 따르면 전국의 아파트 매매가격지수(2015년 100 기준)는 2019년 9월 85.8에서 올해 1월 최고점인 106.3까지 오르다 이달 104.5로 매달 하락세를 기록하고 있다.

부동산거래신고법 등 현행법에 따라 다운계약을 한 매수자는 비과세요건이 박탈되고 양도세 추징을 받는다. 하지만 다운계약으로 산 가격이 부동산 시장 불황으로 떨어지다 보니, 이에 따른 타격이 덜하게 됐다. 또 자진신고시 이에 대한 과태료 부과도 절감된다.

반면 매도자는 양도차익에 대한 가산세, 과태료 납부, 취득세 재계산을 해야 하며, 공인중개사는 업무정지 또는 자격 박탈, 현금영수증 미발급에 따른 가산세 납부를 해야 한다. 부동산 불황기에 매수자가 자진신고를 하면 매도자·중개사는 막대한 타격을 받는 셈이다.

부동산 투자 붐이 일던 2018년 국토부가 적발한 부동산 다운계약 등 실거래 신고 위반 건수는 9596건이었다. 지난해 7월에는 2420건이 적발됐다. 올해 부동산 시장 하락세로 적발되는 건수는 감소하는 경향이나, 잠정건수를 감안하면 규모는 더 클 것으로 예상된다.

이와 관련 국토부는 ‘시장 상황이 달라졌어도 현행법상 원칙에 있어선 변함이 없다’는 입장이다. 국토부 관계자는 “국토부는 별도의 영장 등 수사권이 없어 자진신고 외 확인이 어렵다. 위법에 대한 정부 방침에 변동 또는 검토할 사항은 없다”며 “다만 상황이 심해지거나 이상동향이 커진다면 이를 포착해 볼 방침”이라 설명했다.

이혜리 도시계획연구소 이사는 “재개발 등 개발 미래가치 선 반영돼 시세가치가 크고 차익 실현을 할 수 있는 곳에서 다운계약이 종종 일어난다. 이것이 무산되거나 시세 하락으로 거품이 빨리 빠지는 쪽일수록 이와 같은 다운계약 부작용이 일어나기 쉽다”며 “지금 같은 역대급 불황은 이번이 처음이라 이러한 부작용이 수면 위로 더 드러날 것”이라고 설명했다.

[CEO스코어데일리 / 현지용 기자 / hjy@ceoscore.co.kr]

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