서울 아파트 7건 중 1건 ‘직거래’…“특수관계 거래인 듯”

입력 2022-10-20 07:00:05 수정 2022-10-19 17:36:44
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올해 하반기 들어 오름세…6월 8.10%→9월 14.26%
집값 하락 시기 맞춰 증여 등 특수관계인 거래로 판단

서울 아파트 매매거래에서 공인중개소를 끼지 않는 직거래 비중이 늘고 있다. 중개수수료를 아끼기 위해 중개소를 거치지 않기도 하지만, 증여성 거래로 보이는 사례도 잇따르고 있다. 금리 인상 여파로 집값이 하락세를 보이자 절세 목적 등 특수관계인 간 거래를 선택한 것으로 분석된다.

20일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 매매거래 526건 중 직거래는 75건으로 14.26%를 기록했다. 매매거래 7건 중 1건은 직거래로 이뤄지는 것이다.

이 직거래 비중은 올해 하반기 들어 오름세를 보이고 있다. 6월에는 8.10%로 10%를 밑돌았으나, 7월 11.36%, 8월 14.63%로 높아졌다.

이같이 최근 직거래 비중이 높아진 것은 집값 하락 시기에 맞춰 증여성 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 아파트값이 내려간 상태에서 손해를 보면서 집을 파느니 가족·친인척·지인 등 특수관계인 간 거래를 선택한 것이다. 게다가 집값이 낮을 때 양도할 경우 그만큼 양도 차익도 줄어들어 세금을 절약할 수 있기 때문이다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. <사진=연합뉴스>

여기에 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제까지 맞물렸다. 증여는 최대 50%의 세율이 적용되지만, 다주택자 양도세 중과 배제로 양도는 최대 45%의 기본세율이 적용된다. 취득세도 조정대상지역 내 주택공시가격 3억원 이상 증여는 12%, 양도로 인한 취득세는 1주택자 1~3%의 일반 세율이 적용된다.

증여세법은 시가보다 30% 이하 또는 3억원 이하로 싸게 팔았다면 정상 거래로 간주한다. 하지만 최근 시세보다 월등히 저렴한 가격에 직거래가 성사되는 ‘편법 증여’가 속출하고 있다는 지적도 나온다.

송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 85㎡는 지난달 13억8000만원에 직거래로 매매됐다. 직전거래인 8월 22억원보다 8억2000만원이 저렴하다. 용산구 이촌동 삼익 전용 104㎡는 지난달 17억7200만원에 직거래가 이뤄졌다. 직전거래인 올해 1월 23억3500만원에 비해 5억6300만원 낮다.

강남구 일원동 디에이치자이개포 전용 85㎡는 지난 8월 15억원에 거래됐다. 중개소를 거쳤던 작년 12월 계약보다 9억원이나 낮다. 강남구 도곡동 대림아크로빌 전용 131㎡도 지난 8월 21억6597만원에 직거래로 매매됐다. 직전거래인 2월 27억7000만원보다 6억403만원 낮다.

강남구의 한 공인중개사는 “가격이 시세보다 월등히 낮은 대다수 매물은 시장에 나오지도 않고 계약이 이뤄지고 있어 특수관계의 거래로 보고 있다”며 “국세청에서는 이 직거래가 증여로 판단되면 증여세를 추징하기 때문에 간혹 거래 취소가 발생하기도 한다”고 말했다.

[CEO스코어데일리 / 성희헌 기자 / hhsung@ceoscore.co.kr]

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